همه چیز راجع به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب 1403/02/26

معامله اموال غیر منقول به وسیله اسناد عادی نظیر مبایعه نامه یا صلح نامه عادی مخاطراتی را برای جامعه به وجود می آورد که باعث به وجود امدن پرونده های بسیاری در مراجع قضایی شده است مانند دعاویی کیفری نظیر انتقال مال غیر ، معامله معارض و دعاویی حقوقی نظیر الزام به تنظیم سند رسمی ، بطلان سند و…. حاکمیت در جهت ساماندهی به این وضع و اعتبار بخشیدن و امنیت خاطر دادن به مردم در معاملات اموال غیر منقول اقدام به وضع مقررات ویژه ای در این حوزه نموده تا مردم با مخاطرات کمتری مواجه شوند ما در این مقاله به بررسی وضع جدیدی که قانون گذار برای معاملات اموال غیر منقول نظیر زمین ، خانه ، آپارتمان ، در نظر گرفته است می پردازیم.

اقدام به معامله املاک پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول چگونه است؟

با توجه به ماده یک این قانون ، یک سال پس از راه اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون ، انجام هر عمل حقوقی اعم از عقد نظیر خرید و فروش ، هبه، صلح، وقف مال غیر منقول ، برقراری عقد رهن اموال غیر منقول ، اجاره به شرط تملیک و هر گونه پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد یا ایقاع که به موجب آن انتقال مالکیت صورت پذیرد یا انتقال مالکیت صورت نپذیرد ولی موجب حق انتفاع برای شخص به بیش از دو سال شود شخص متعهد به انتقال مال می بایست با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، معامله خود را در سامانه ثبت نماید که در ادامه به بررسی نحوه ثبت معاملات و سامانه های مربوطه می پردازیم .

ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات املاک در سامانه نقل و انتقال توسط مردم چیست؟

با توجه به ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، دعاوی راجع به اعمال حقوقی که ثبت نشده باشد و ادله راجع به اعمال حقوقی که ثبت نشده نظیر قولنامه ها و سایر اسناد عادی و شهادت شهود در نزد مراجع قضایی نظیر دادگاه ها و دادسرا و دادگاه صلح و مراجع شبه قضایی و مراجع داوری و به طوری تمامی دستگاه های دولتی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه مسموع نبوده و فاقد اعتبار است و به طور کلی پذیرفته نمی شود .

جهت جلوگیری از ورود هرگونه ضرر و زیان مالی و کلاهبرداری قبل از انجام معاملات و انعقاد قرارداد توصیه میشود با وکیل متخصص امور ملکی در مجموعه حقوقی بزرگ هم وکیل مشورت نمایید تا تخصص ، تجربه و دانش آنها راهنمای شما باشد .

فسخ معاملات با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول به چه صورت می باشد؟

با توجه به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/ ۱۴۰۳ در خصوص دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای از مراجع قضایی یا داوری است ، مشروط بر این که ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.

در صورتی که خریدار اقدام به انتقال ملک به شخص دیگر نماید ، در صورت فسخ ، تکلیف معامله دوم چیست؟

با توجه به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳دو حالت پیش می آید:

حالت اول : در صورت انتقال رسمی مورد معامله قبل از ثبت فسخ یعنی قبل از تنفیذ فسخ توسط دادگاه یا داوری اگر انتقال رسمی به شخص ثالث بدون حق فسخ و عدم اقاله معامله دوم باشد انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده است و اعمال حق فسخ نسبت به معامله اول موجب انحلال قرارداد بعدی نخواهد بود و دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول ، به منتقل الیه رجوع خواهد کرد.

حالت دوم : در صورتی که انتقال رسمی به شخص ثالث با حق فسخ یا با اقاله معامله مذکور باشد در این حالت عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ ) مسترد می گردد.

ولی به طور کلی باید گفت که با توجه به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳«سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند ، منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ ، یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده می بایست فراهم نباشد»

آثار وکالت بلاعزل در خصوص املاک با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳چیست؟

اگر سند وکالت شامل وکالت در فروش باشد و این وکالت بلاعزل باشد یعنی موکل حق عزل وکیل را نداشته باشد این سند وکالت بلاعزل معادل تنظیم سند رسمی ملک می باشد بر خلاف قوانین سابق که قانون گذار سند وکالت بلاعزل را جزء اسباب انتقال مالکیت نمی دانست و سند وکالت را صرفا وسیله ای برای نقل و انتقال ملک می دانست و در صورتی که موکل خود اقدام به انتقال ملک می نمود وکیلی که دارای وکالت بلاعزل بود به این موضوع نمی توانست اعتراضی نماید ولی در قانون جدید قانون گذار سند وکالت بلاعزل را معادل تنظیم سند رسمی می داند .

 

تعرفه مشاورین املاک و بنگاه های معاملاتی ملکی با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول چقدر است؟

با توجه به تبصره یک ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول تعرفه بر اساس شرایط زیز می بایست توسط کمیسیونی متشکل از سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارت دادگستری و سازمان صنعت و معدن و تجارت با تصویب هیئت وزیران تعیین گردد:

۱) تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک است .

۲) میانگین سالانه حجم پیش نویس قراردادهای به ثبت رسیده در هر منطقه در تعیین میزان تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثر گذار است

۳) مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله باید تعیین گردد .

ولی باید دانست که قیمت روز معامله در تعیین میزان تعرفه اثر گذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آن ها تحت هر عنوان از جمله حق التحریر یا حق الزحمه درج پیش نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ، ممنوع است.

مجازات مشاورین املاکی که بیشتر از تعرفه کمیسیون دریافت می کنند چیست؟

در صورت شکایت با توجه به تبصره یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می شود .

اگر در استان تهران حضور دارید ، برای تنظیم شکوائیه و یا دادخواست مذکور توصیه میشود حتما با بهترین وکیل ملکی تهران در مجموعه حقوقی هم وکیل مشورت نمایید.

جهت رزو وقت مشاوره با وکیل متخصص هم وکیل ، به صورت حضوری ، آنلاین و یا تلفنی به لینک قید شده در این مقاله مراجعه فرمایید .

 

نرخ مالیات نقل و انتقال املاک با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول چقدر است؟

نرخ مالیات نقل و انتقال ملک در قانون جدید املاک معروف به قانون الزام به ثبت رمسمی اموال غیر منقول ، با توجه به ماده ۴ این قانون نقل و انتقال عین (عرصه و اعیان)مالیات به نرخ پنج درصد ارزش معاملاتی ملک محاسبه می گردد و در خصوص حق واگذاری محل مانند حق کسب و پیشه ، سرقفلی ، حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری دو درصد با ماخذ وجه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال و برای بررسی وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق واگذاری اگر مبلغ اعلامی طرفین بیشتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک یا مبلغ اعلامی طرفین برابر با ۲۵ برابر ارزش معاملاتی باشد مالیات نقل و انتقال املاک برابر است با دو درصد مبلغ اعلامی ولی در صورتی که مبلغ اعلامی کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک باشد مالیات نقل و انتقال ملک برابر است با معادل ۲ در صد ۲۵ برابر ارزش معاملاتی است .

برابر با تبصره دو ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول «اداره دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید در صورت عدم بارگذاری ارزش معاملاتی توسط دارایی در سامانه ثبت آنی سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل الیه در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.»

فلذا با تصویب قوانین جهت توصیه میشود جهت انجام معاملات خود برای جلوگیری از ورود ضرر و زیان مادی ، با بهترین وکلای متخصص در حوزه ملکی و مالیاتی در مجموعه حقوقی هم وکیل به صورت حضوری و یا تلفنی مشورت نمایید .

مهلت ثبت مستندات و ادعاها راجع به اموال غیر منقول در سامانه ساماندهی اسناد عادی چقدر است؟

با توجه به ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مستندات و ادعا ها می بایست ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه صورت پذیرفته باشد و مهلت قانونی دو سال پس از ثبت ادعا شامل موارد زیر می باشد :

۱)تنظیم سند رسمی

۲)طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی

۳)هر امر قانونی لازم دیگر جهت اخذ سند مالکیت

۴)درج مدارک مربوط (اقدام قانونی)در سامانه توسط مدعی

۵)درج اقدامات انجام شده و نتیجه آن در سامانه توسط مراجع قانونی

نحوه ثبت نام در سامانه ساماندهی اسنادی عادی چگونه است؟

با توجه به تبصره یک ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ابتدا به ساکن مدعی می بایست اقدامات زیر صورت پذیرد

۱)اقدام به ثبت نقشه دارای مختصات جغرافیایی یو تی ام ملک مورد ادعا

۲) سپس می بایست هویت مدعی از طریق ثبت در سامانه ثنا قوه قضاییه احراز گردد .

وارد کردن پلاک ثبتی موضوع مورد ادعا که این موضوع در ابتدا به عهده مدعی است و در صورتی که مدعی توانایی این موضوع را نداشته باشد بر عهده سازمان ثبت بر اساس نقشه ارائه شده پلاک می باشد .

ضمانت اجرای عدم ثبت نام در سامانه ساماندهی به اسناد عادی با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات چیست؟

با توجه به ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول پس از انقضاء مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست و در صورت انقضای مواعد مذکور و عدم اقدام قانونی ادعاهای مزبور راجع به اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی موات خالصه مستحدثه ساحلی و علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی قبل استناد و استماع و معاوضه نیست.

با توجه به ضمانت اجراهای قید شده در قانون جدید ، جهت انجام معاملات ملکی خود توصیه میشود با وکیل متخصص حوزه امور ملکی در مجموعه حقوقی هم وکیل مشورت نمایید تا دانش ، تجربه و تسلط آنها بر قوانین راهنمای شما باشد .

 

تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول چیست؟

با توجه به تبصره دو ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول رسیدگی به ادعا های ثبت شده در سامانه حسب مورد مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان فاقد سند رسمی یا مشمول بند ۲ ماده ۱ قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید عذصه به استثنای تبصره ۳ ماده ۱۰بر اساس قوانین مذکور صورت گرفته و حسب مورد منوط به استعلام از وزارتخانه های جهاد و کشاورزی یا راه و شهرسازی است. همچنین باید گفت تقاضای جدید صرفا در دو صورت پذیرفته می شود :

صورت اول: هیچ ادعایی توسط اشخاص ثالث در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در خصوص ملک مورد ادعا ثبت نشده باشد

صورت دوم: هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی در خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد

غیر از دو مورد بالا هر تقاضایی که ثبت شود تقاضا توسط هیات های موضوع قوانین مذکور پذیرفته نمی شود . همچنین باید گفت در صورتی که کلیه ادعا های ثبت شده قبلی رد شوند ،تقاضای جدید به موجب قوانین مذکور قابل پذیرش است .

توصیه آخر در مورد قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول

از زمان تشکیل دادگستری و برپایی قانون به صورت نوشته در ایران خرید و فروش به صرف تراضی افراد واقع می شد و همین که اشخاص می توانستند وقوع عقد را اثبات کنند دادگاه حکم بر ورود دعوی را صادر می نمود با تصویب قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول به جرات می توان گفت انقلابی در معاملات اموال غیر منقول به پا شده است به همراهان گرامی به شدت توصیه می شود قبل از هر کاری با یک وکیل متخصص ملکی مشورت نمایند لازم به ذکر است هم وکیل می تواند به شما بهترین وکلا را در زمینه های مختلف حقوقی معرفی نماید فقط کافی است درخواست مشاوره خود را در این صفحه ثبت نمایید تا کارشناسان ما در اولین فرصت با شما تماس گرفته تا زمینه برقرای ارتباط شما با وکیل متخصص ملکی را فراهم آورند یا می توانید بطور مستقیم با شماره تماس ۰۲۱۹۱۰۰۴۴۹۴ حاصل فرمایید.